Tsiviilasi nr 2-23-1235 ei ole tavaline vaidlus nurjunud kinnisvaratehingu üle. See on lugu sellest, kuidas riiklik süsteem võib inimest esmalt aastakümneid kurnata, seejärel tema enda tööga loodud varalise väärtuse teiste käsutusse lasta ning lõpuks kohtulahenditega kinnitada, et kõik toimus õiguspäraselt.

Ege Hirve juhtumi keskmes ei ole üks juhuslik maatükk ega pelk „võimalus omandada teine kaasomandiosa“, nagu Tallinna Ringkonnakohus asja tagajärge pisendas. Tegemist oli kaasomandis talukohaga, mille elamu omandas Ege Hirv 1999. aastal. Tema kinnitusel kandis ta sellest ajast alates talukoha säilitamise, kasutamise, hooldamise ja majandamise kulud. Tema töö ja järjekindluse tulemusena erastati vana talukoha juurde ligikaudu 40 hektarit maad.

Maa erastamine ei võtnud väidetavalt seaduses ette nähtud mõnda kuud, vaid ligikaudu 20 aastat. Ege Hirve apellatsioonkaebuse kohaselt venis menetlus Rae valla ametnike õigusvastase tegevuse ja takistuste tõttu ning kinnisasi jõudis kinnistusraamatusse alles 2019. aastal.

Seega töötas Ege Hirv vara nimel alates 1999. aastast, kandis sellega seotud koormust ja ootas kaks aastakümmet, kuni riik talle lõpuks bürokraatliku menetluse läbimise võimaldas. Kui ligikaudu 40 hektari suurune kinnisasi viimaks moodustatud sai, avanes aga tee selle jagamiseks, võõrandamiseks ja Ege Hirve kontrolli alt väljaviimiseks.

See ongi juhtumi tegelik taust. Ilma selleta loob kohtute käsitlus eksitava mulje, nagu oleks Ege Hirv üritanud lihtsalt endale võõrast vara juurde saada. Tegelikult võitles ta selle eest, et säilitada terviklikuna talukoht, mida oli aastakümneid hoidnud, rahastanud ja kasutanud ning kus asus tema püsiv elukoht.

Kakskümmend aastat maa erastamist – kelle huvides riik venitas?

Kõigepealt tuleb vastata küsimusele, miks kestis vana talukoha juurde maa erastamine ligikaudu 20 aastat.

Kui seadus nägi menetluseks ette mõne kuu, kuid Rae vald ja teised asjaomased ametiasutused vajasid selleks kaks aastakümmet, ei ole tegemist tavalise viivituse ega süütu bürokraatliku eksimusega. See on inimese omandiõiguse sisuliseks muutmine tühjaks lubaduseks.

Kakskümmend aastat kestnud menetluse jooksul pidi Ege Hirv talukohta ise säilitama, selle eest maksma ja võitlema teadmata, kas riik kunagi oma kohustuse täidab. Riigi tegevusetus muutis tema elu ebakindlaks ning takistas tal oma vara tavapäraselt kasutada, arendada ja käsutada.

Alles 2019. aastal kinnistusraamatusse jõudnud ligi 40 hektari suurune vara ei tekkinud tühjale kohale. Selle taga oli Ege Hirve aastakümnete pikkune töö ja kulu. Ometi käsitlesid kohtud hilisemas vaidluses seda tausta peaaegu olematuna.

Riiklik süsteem sundis inimest kõigepealt 20 aastat oma õigust ootama. Seejärel ei kaitsnud sama süsteem teda olukorras, kus tema töö tulemusena tekkinud vara hakati tema tahte vastaselt jagama ja võõrandama.

Kaasomandist tehti kohtus justkui võõra vara ostmise küsimus

Ege Hirv oli kinnisasja kaasomanik. Vaidluse all oli teine pool samast talukohast, mille suhtes oli tal seadusest tulenev ostueesõigus.

Ostueesõigus ei olnud talle tehtud teene ega kingitus. See oli kaasomaniku seaduslik kaitsemehhanism, mille eesmärk on võimaldada tal vältida olukorda, kus temaga ühisesse omandisse tuuakse tema tahte vastaselt kolmas isik.

Ege Hirv teostas ostueesõiguse notariaalse avaldusega. Selle tulemusel tekkis seaduse järgi tema ja müüja vahel samadel tingimustel müügileping. Selle asemel et tagada lepingu täitmine ja kaasomaniku õiguse realiseerimine, keskendusid kohtud võimaluste otsimisele, kuidas müüja taganemine kehtivaks lugeda.

Ringkonnakohus väitis lõpuks, et Ege Hirv ei jäänud ilma oma kaasomandiosast, vaid üksnes võimalusest omandada teine osa. Selline sõnastus varjab tegelikku tagajärge.

Kui inimene on alates 1999. aastast talukohta hoidnud, kandnud selle kulusid, võidelnud 20 aastat maa erastamise eest ning elanud seal püsivalt, ei ole teise mõttelise osa kaotus lihtsalt luhtunud investeering. See tähendab kontrolli kaotamist oma kodu, talu terviklikkuse ja tuleviku üle.

Kohtu loodud tähtaeg lõppes enne, kui see Ege Hirveni jõudis

Kohtulahendite keskseks aluseks muudeti väidetav 4. jaanuari 2021 teade, millega Ege Hirvele anti „täiendav ja lõplik tähtaeg“.

Selle järgi pidi Ege Hirv juba 8. jaanuariks teatama, kas ta soovib ja suudab tehingu teha. Asjaõigusleping pidi olema sõlmitud hiljemalt 14. jaanuaril.

Ringkonnakohus tunnistas samas, et teate sai lugeda Ege Hirvele kättesaaduks alles 12. jaanuaril.

Seega oli vastamise tähtaeg möödunud neli päeva enne seda, kui teade kohtu enda hinnangul õiguslikult kätte saadi. Notari leidmiseks, tehingu ettevalmistamiseks, osaliste aja kooskõlastamiseks ja raha hoiustamiseks jäi kaks kuni kolm päeva.

Sellest ilmsest absurdsusest hoolimata leidis ringkonnakohus, et Ege Hirv ei tõendanud, et kolme päevaga olnuks tehingu tegemine võimatu.

Nii muudeti tõendamiskoormus relvaks inimese enda vastu. Tähtaja seadnud poolelt ei nõutud selgitust, kuidas pidi füüsiline isik mõne päevaga notariaalse kinnisvaratehingu korraldama. Selle asemel nõuti Ege Hirvelt tõendamist, et võimatu tähtaeg oli tõepoolest võimatu.

Veelgi enam: VÕS § 114 lg 1 ütleb, et ebamõistlikult lühike tähtaeg pikeneb mõistliku tähtajani. Kohtud tsiteerisid normi, kuid keeldusid sellele tegelikku sisu andmast.

See ei ole seaduse kohaldamine. See on seaduse sõnastuse ärakasutamine eelnevalt soovitud tulemuse põhjendamiseks.

Ege Hirv leidis notari – kohus nimetas seda tegevusetuseks

Ege Hirv teatas juba 13. jaanuaril 2021, et oli broneerinud asjaõiguslepingu sõlmimiseks notariaja 5. veebruariks. Ta tegi seda päev pärast väidetava teate õiguslikku kättesaamist.

Müüja taganes lepingust 21. jaanuaril, olles seega teadlik, et Ege Hirv soovis tehingu lõpule viia ning selleks oli konkreetne notariaeg olemas.

Kohtud ei käsitanud notariaja broneerimist tõendina lepingu täitmise soovist. Ringkonnakohus jõudis vastupidise järelduseni, väites, et Ege Hirve tegevusetusest sai järeldada soovi ja võimaluse puudumist tehingu tegemiseks.

Kuidas saab notariaja broneerinud inimese tegevust nimetada tegevusetuseks? Kuidas saab konkreetsest tehinguettepanekust järeldada tehingutahte puudumist?

Sellele ei ole kohtulahendites loogilist vastust. Kohtud vajasid Ege Hirve „tegevusetust“, et õigustada lepingust taganemist, ning seetõttu muudeti isegi tema konkreetne tegevus sisuliselt olematuks.

Vaidlustatud Wordi dokumendist tehti otsustav tõend

Ege Hirv vaidlustas kogu menetluse vältel 4. jaanuari teate saatmise, sisu ja autentsuse.

Kaebuste kohaselt esitati kohtule allkirjastamata Wordi dokument ning hiljem PDF-kujul kuvatõmmis väidetavast e-kirjast. Ei esitatud digitaalselt allkirjastatud originaalfaili ega algset e-kirja koos tehniliste andmetega, mis võimaldanuks kontrollida, kes, millal ja millise sisuga tahteavalduse tegelikult saatis.

Sellest hoolimata käsitlesid kohtud vaidlustatud dokumenti sisuliselt vaieldamatu faktina.

Kui terve kohtuasja tulemus sõltub ühest väidetavast teatest, on selle päritolu ja muutmatus otsustava tähtsusega. Wordi faili saab muuta. Kuvatõmmisel saab muuta kuupäeva, saajat, saatjat ja manuse nime. Just seetõttu oleks pidanud kohus nõudma originaali või vähemalt põhjendama, miks pidas esitatud materjali usaldusväärseks.

Kohtud seda ei teinud.

Nii võeti inimeselt võimalus säilitada kontroll oma aastakümnete pikkuse elutöö üle dokumendi alusel, mille autentsuse kohta esitatud vastuväidetele ei antud sisulist vastust.

Lepingupoole kohustused anti üle kõrvalisele isikule

Müügilepingu järgi pidi müüja teatama ostjale asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäeva, kellaaja ja koha vähemalt seitse päeva ette.

Kohtud lugesid selle kohustuse täidetuks aga esialgse ostja Lauri Kolgi saadetud teadetega. Pärast ostueesõiguse teostamist puudus Lauri Kolgil Ege Hirvega tekkinud müügilepingus müüja staatus.

Kohtud muutsid kolmanda isiku kirjad tagantjärele müüja lepinguliste kohustuste täitmiseks. Sellega vabastati müüja enda kohustusest ning pandi tagajärjed Ege Hirve kanda.

Kui lepingupoole kohustuse võib kohtuotsusega täidetuks kuulutada teise inimese tegevuse kaudu, muutub lepinguline vastutus sisutühjaks. Ühele poolele jäävad õigused, teisele kohustused ja kolmanda isiku tegevus vormistatakse vastavalt vajadusele selle poole tegevuseks, kelle kasuks otsust parasjagu põhjendada soovitakse.

Juba tasutud ostuhind muudeti uuesti rikkumiseks

Kohtud tuvastasid, et esialgne ostja oli 47 282,84 euro suuruse ostuhinna müüjale juba tasunud.

Ringkonnakohus möönis ka Riigikohtu varasemat seisukohta, mille järgi ei saa müüja sellises olukorras tugineda sellele, et ostueesõiguslane jättis ostuhinna talle tasumata.

Ometi kasutati Ege Hirve poolt sama suure summa notarikontole hoiustamata jätmist lepingust taganemise põhjendusena.

Müüja oli raha kätte saanud. Ege Hirve notariaeg oli 5. veebruaril. Lepingu järgi tuli raha hoiustada üks päev enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Sellest hoolimata heideti talle ette, et summa ei olnud hoiustatud kohtute poolt tagantjärele kehtivaks kuulutatud varasemateks kuupäevadeks.

Kohtu konstruktsioon võimaldas samaaegselt väita, et müüja oli kogu ostuhinna saanud, kuid Ege Hirv oli siiski toime pannud olulise rikkumise raha maksmata jätmise tõttu.

See vastuolu ei ole kõrvaline juriidiline nüanss. See oli üks peamisi aluseid, millega õigustati inimese väljajätmist tema enda talukoha teise osa omandamisest.

40 hektari suurune kinnisasi jagati vaidluse ajal tükkideks

Vaidlusaluse kinnistu kogupindala oli apellatsioonkaebuse järgi ligi 40 hektarit. Selle koosseisu kuulunud katastriüksus 65301:001:4898 jagati Rae Vallavalitsuse 28. detsembri 2023 korralduse alusel uuteks üksusteks 65301:001:6648 ja 65301:001:6649.

Ege Hirv väitis kohtule, et jagamine toimus õigusvastaselt, sest tegemist oli tegelikult kaasomandiga ning puudus kõigi kaasomanike nõusolek. Tema hinnangul kasutati ära kinnistusraamatu kannet, mis ei arvestanud tema teostatud ostueesõiguse asjaõiguslikku mõju.

Jagamine toimus ajal, mil omandi üle käis kohtuvaidlus. Selle asemel et säilitada vaidluse lõpuni olemasolev olukord, võimaldas süsteem kinnistu struktuuri muuta ja Ege Hirve õiguste tegeliku taastamise järjest keerulisemaks teha.

Kui vaidlusalune 40 hektari suurune talu jagatakse menetluse kestel uuteks katastriüksusteks ning kohtud seejärel eemaldavad hagi tagamise kaitse, tekib paratamatu küsimus: kas menetluse eesmärk oli õigusi kaitsta või anda aega pöörumatute tagajärgede tekitamiseks?

Kohtud kustutasid inimese elutöö sõnaga „emotsionaalne“

Ege Hirv omandas elamu 1999. aastal. Ta kasutas seda aastakümneid, neist vähemalt kümme aastat püsiva elukohana. Tema kinnitusel kandis ta talukoha kulud ainuisikuliselt ning just tema töö ja järjekindlus võimaldas vana talukoha juurde ligikaudu 40 hektarit maad erastada.

Ringkonnakohus taandas selle kõik „emotsionaalseks seotuseks“ ja märkis, et müüja ei pea sellega lepingust taganemisel arvestama.

Selline käsitlus näitab kohtusüsteemi külma ja elukauget olemust. Inimese aastakümnete pikkune töö, kulutused, kodu ja elukeskkond kaotavad kohtu silmis tähtsuse niipea, kui neid saab nimetada emotsiooniks.

Kuid tegemist ei olnud ainult emotsiooniga. Tegemist oli varalise panuse, 20 aastat kestnud erastamisvõitluse, kaasomandi, kodu ja ligikaudu 40 hektari suuruse talukoha tulevikuga.

Kohtud ei kaitsnud selle vara loonud ja säilitanud inimest. Nad lõid õigusliku katte olukorrale, kus tema töö tulemus võis liikuda teiste kontrolli alla.

Riigikohus sulges ukse ja jättis süsteemi tegevuse puutumata

Kassatsioonkaebuses esitati põhjalikult küsimused vaidlustatud tõendite, võimatu tähtaja, ostuhinna, müüja kohustuste, kaasomandi, kodu ja hea usu põhimõtte kohta.

Riigikohus – Kaupo Paal, Urmas Volens ja Kai Kullerkupp – keeldus 17. detsembril 2025 kaebust menetlusse võtmast. Sisulistele vastuoludele vastust ei antud.

Sellega ei parandatud alama astme kohtute vigu ega selgitatud, kuidas saab vastamise tähtaeg lõppeda enne teate kättesaamist, kuidas saab Wordi dokument olla piisav otsustav tõend, kuidas saab notariaja broneerimisest järeldada tehingutahte puudumist või kuidas muutub juba tasutud ostuhind uuesti oluliseks rikkumiseks.

Riigikohus lihtsalt sulges ukse.

Kui süsteemi iga osa töötab inimese vastu

Ege Hirve kirjeldatud sündmuste ahelas ei ole tegemist ühe eksimusega.

Rae valla ametnikud venitasid tema väitel maa erastamist ligikaudu 20 aastat. Kui maa lõpuks erastatud ja ligi 40 hektari suurune kinnisasi moodustatud sai, müüdi kaasomandiosa kolmandale isikule. Ege Hirv teostas oma seadusliku ostueesõiguse, kuid selle elluviimine blokeeriti vaidlustatud teadete ja kunstlike tähtaegadega. Kohtuvaidluse ajal jagati kinnisasja. Maakohus aktsepteeris seda toetavat õiguslikku konstruktsiooni. Ringkonnakohus kinnistas selle. Riigikohus keeldus sekkumast.

Kui ametnikud venitavad, kinnistusraamatu kanne võimaldab vara jagada, lepingupool saab taganeda küsitava tõendi alusel ning kohtud pööravad iga vastuolu vara kaitsnud inimese vastu, ei saa tulemust enam kirjeldada juhuslike vigade kogumina.

Ege Hirve vaatepunktist on tegemist juristimaffialiku vara äravõtmise mehhanismiga: keegi ei pea vara avalikult jõuga ära võtma. Piisab sellest, kui menetlusi venitatakse, kandeid kasutatakse ära, tõendamiskoormus pööratakse kannatanu vastu ning iga järgmine institutsioon kinnitab eelmise tegevuse tagajärje.

Kriminaalse „maffia“ olemasolu ei ole nende dokumentidega tõendatud. Kuid kirjeldatud süsteemi toimimisviis on maffialik selle sõna sisulises tähenduses: inimene isoleeritakse, kurnatakse menetlustega ning jäetakse lõpuks ilma tegelikust kontrollist vara üle, mille väärtuse loomise eest kandis tema aastakümneid hoolt.

See ei ole õigusemõistmine – see on jõupositsiooni legaliseerimine

Tsiviilasi nr 2-23-1235 näitab süsteemi, kus:

• maa erastamine kestab mõne kuu asemel ligikaudu 20 aastat;

• inimene kannab aastakümneid talukoha kulusid, kuid tema panus taandatakse emotsiooniks;

• ligi 40 hektari suuruse kaasomandis talu teine osa viiakse kolmanda isiku kontrolli alla;

• ostueesõiguse teostamine muudetakse sisutühjaks;

• vastamise tähtaeg lõpeb enne teate kättesaamist;

• vaidlustatud Wordi dokument muudetakse otsustavaks tõendiks;

• notariaja broneerinud inimene kuulutatakse tegevusetuks;

• juba tasutud ostuhind muudetakse uuesti lepingurikkumiseks;

• vaidlustatud kinnisasi jagatakse menetluse ajal uuteks katastriüksusteks;

• Riigikohus keeldub vastuolusid sisuliselt kontrollimast.

Selline süsteem ei kaitse inimest võimu ja tugevama poole eest. See kasutab seaduse vormi selleks, et anda ebaõiglasele tulemusele ametlik pitser.

Ege Hirve elu muudeti riiklike menetluste, omandivaidluste ja kohtulahendite kaudu sisuliselt võimatuks. Ta pidi 20 aastat võitlema maa erastamise eest ning seejärel veel aastaid selle nimel, et säilitada enda tööga loodud talukoht. Selle asemel et tema õigusi kaitsta, aitas süsteem luua olukorra, kus tema vara saab tükkideks jagada ja tema kontrolli alt välja viia.

Seda ei saa enam varjata neutraalsete väljendite „lepingust taganemine“, „täiendav tähtaeg“ või „emotsionaalne seotus“ taha.

Küsimus on inimese kodus, aastakümnete pikkuses töös ja ligi 40 hektari suuruses talukohas.

Küsimus on selles, kas Eesti riik kaitseb vara omanikku või aitab juriidiliste konstruktsioonide abil tema elutööd teiste kontrolli alla viia.

Tsiviilasjas nr 2-23-1235 näib vastus olevat hävitavalt selge.